二世帯住宅の相続において小規模宅地等の特例は適用される？

親と子が同じ敷地内で暮らす二世帯住宅を相続する際、相続税の負担を抑えられる小規模宅地等の特例が適用できるか気になる方が多く見られます。

本記事では、二世帯住宅の相続において小規模宅地等の特例は適用されるのか、ケース別に解説します。

二世帯住宅の相続において小規模宅地等の特例は適用される？

二世帯住宅における小規模宅地等の特例の適用可否について、建物の形態や登記方法に応じた3つの代表的なケースを見ていきましょう。

完全同居型や一部共用型で同居しているケース

玄関やリビング、浴室、キッチンなどを親世帯と子世帯で共有している完全同居型や一部共用型の二世帯住宅は、法律上の同居親族として認められます。

被相続人と同居していた親族が宅地を相続し、申告期限までその家に居住し続けて敷地を所有していれば、敷地全体について小規模宅地等の特例を適用できます。

敷地全体に対して最大330平方メートルまで80％の減額が認められます。

完全分離型で単独登記または共有登記をしているケース

玄関や水回り設備が完全に分かれており、建物内部で行き来ができない完全分離型の二世帯住宅であっても、登記方法が単独登記または共有登記であれば特例の適用が可能です。

たとえば、親が建物の名義を単独で所有している場合や親子で持分を分けて共有登記している場合がこれに該当します。

この形態であれば、子世帯が別々の生活動線で暮らしていても、敷地全体について小規模宅地等の特例を適用して評価減を受けることができます。

区分所有登記がされているケース

1階を親名義、2階を子名義とするように区分所有登記がされている二世帯住宅は、単独登記や共有登記の場合と異なり、敷地全体を一体として特例の対象に含めることはできません。

区分所有建物である旨の登記がされている場合、原則として被相続人が居住していた専有部分に対応する敷地持分のみが小規模宅地等の特例の判定対象となります。

そのため、親の居住部分に対応する敷地を配偶者が取得する場合や、生計を一にしていた親族が取得して居住および所有を継続するなどの要件を満たせば、親の居住部分に対応する敷地については特例を適用することが可能です。

まとめ

二世帯住宅の相続において小規模宅地等の特例が適用されるかどうかは、建物の構造だけでなく登記の方法が重要な判断基準となります。

二世帯住宅の相続税評価や特例の適用判断に迷った際は、不動産相続に精通した税理士までご相談ください。