借地権の相続と評価

そもそも、借地権とは、建物所有と目的とする地上権又は土地の賃借権をいいます。借地権には、一般的に⑴「借地権」、⑵「定期借地権」、⑶「事業用定期借地権等」、⑷「建物譲渡特約付借地権」、⑸「一時使用目的の借地権」の5種類が存在し、⑴については「普通借地権」、⑵〜⑷については「定期借地権等」と呼ばれます。以下では、一般的な普通借地権と定期借地権等について説明します。

普通借地権は、一般的な借地権であり、借主は契約で定められた期間の更新や延長を貸主に対して求めることが可能です。一方で、定期借地権は、普通借地権とは異なり、期間の延長や更新をすることができず、借りている土地を買取ることもできません。

では、どのようにしてこの借地権は評価されることになるでしょうか。基本的に普通借地権の評価は、「土地の価格×借地権割合」によって算出されます。「土地の価格」は、更地とした場合のその土地の評価額であり、土地の評価額は、「路線価」もしくは「倍率方式」のどちらかを用いて算出することとなります。「借地権割合」は、各地域ごとに国税局が設定しており、住宅地の場合には60％〜70％が一般的です。

定期借地権の評価は、「土地の価格×（A÷B）×（C÷D）」によって算出されます。Aは、定期借地権等の設定時における借主の所有となる経済的利益の総額を意味します。Bは、定期借地権等の設定時におけるその宅地の通常の取引価格を意味します。Cは、課税時期における定期借地権等の残存期間年数に応じた基準年利率による複利年金現価率を意味します。Dは、定期借地権等の設定期間に応じた基準年率による複利年金減現価率をいいます。そして、基準年利率と複利年金現価率は、国税庁のホームページから確認することができます。

以上のようにして相続した借地権の評価を算出することになります。

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