相続税の土地評価の計算方法

相続される土地の相続税の評価はどのようにするべきでしょうか。宅地の評価方法は、路線価方式と倍率方式の2つがあります。以下ではこの2つの評価方法を説明します。

路線価方式は、相続税・贈与税における土地の評価方式です。そもそも路線価とは、道路に面する宅地について1平方メートルあたりの価格を設定したものです。路線価方式では、路線価に対して土地の奥行距離や角地などの条件から補正を加えて評価額を算出されます。市街地では、路線価が決められており、これは国税庁が公表している路線価図で確認することが可能です。

倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算した金額により宅地を評価する方式です。固定資産税評価額は、役所や都道府県税事務所で固定資産税台帳を閲覧するか、固定資産評価証明書を取得することにより確認することができます。そして、一定の倍率とされる評価倍率は、国税庁のホームページで確認することができます。

また、相続される土地が、借地権付きの宅地である場合には、どのように評価額を算出するべきでしょうか。基本的には、自用地（他人の権利が付いてない土地）として評価額から借地権の評価額を差し引いて評価額を算出することとなります（借地権評価額＝自用地評価額×借地権割合）。借地権の評価額は、自用地評価額に国税庁の定める「借地権割合」をかけて算出します。この借地権割合は、A（90％）、B（80％）、C（70％）、D（60％）、E（40％）、G（30％）の７段階で定められており、これは路線価図で確認することができます。そして、このようにして借地権評価額を算出することができたら、自用地評価額から差し引きます（貸宅地の評価額＝自用地評価額−借地権評価額）。もっとも、貸宅地の評価額＝自用地評価額×（1−借地権割合）という計算式でも導くことができます。

もっとも、相続税がかかる土地が自宅敷地である場合に、その土地の評価額が高額である場合には、相続税納税のために土地を売却しなければならないこともありえます。このようなことを回避するために、「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」（小規模宅地等の特例）が設けられています。この特例は、相続又は遺贈によって取得した被相続人又は被相続人と生計を一にする親族の居住用宅地・事業用宅地・不動産貸付用宅地等のうち、一定の面積までの部分について、通常の評価額から一定の割合を減額するものです。特定居住用宅地等（自宅の敷地となっている土地）については、330平方メートルまでが80％の減額となります。そして、特定事業用宅地等（被相続人または被相続人と生計を共にしていた親族が事業に利用していた宅地）、特定同族会社事業用宅地等（親族関係者が全体の50%以上の株式を所有している会社の事業用宅地）については、400平方メートルまでが80％の減額となります。貸付事業用宅地等（被相続人がその宅地を不動産貸付事業に使用していたアパート、マンション、ビル用の宅地）については、200平方メートルまでが50％の減額となります。

以上のような諸制度に基づいて相続税にかかる土地の計算方法を導くことになります。

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